1. Darf der Vermieter „für den Notfall“ einen Schlüssel für den Zugang zur Wohnung behalten?

Immer wieder gehen Vermieter davon aus, sie könnten ohne Wissen des Mieters einen Zweitschlüssel für die vermietete Wohnung behalten.

Ohne Einverständnis des Mieters ist der Vermieter jedoch nicht berechtigt, sich einen Schlüssel für die vermietete Wohnung zurückzubehalten. Der Vermieter kann auch nicht verlangen, dass ihm der Mieter für Notfälle einen Zweitschlüssel überlässt.

Der Vermieter darf jedoch einen Zweitschlüssel für die Wohnung behalten, wenn dies mit dem Mieter so vereinbart und von diesem genehmigt wurde. Wir empfehlen eine solche Vereinbarung schriftlich in den Mietvertrag mit aufzunehmen. Der Vermieter darf aber auch in diesem Fall nur dann die Wohnung betreten, wenn der Mieter zustimmt oder wenn es sich um einen Notfall handelt (Wasserschaden, Brand, o. ä.).

Außerdem dürfte der Mieter berechtigt sein, diese Vereinbarung isoliert zu kündigen, um dann die Herausgabe des Schlüssels vom Vermieter verlangen zu können.

2. Wie lange hat der Vermieter Zeit die Kaution zurückzubezahlen?

Die Kaution stellt eine Sicherheitsleistung dar. Sie dient dem Vermieter zu Absicherung diverser Forderungen, die im Zusammenhang mit dem Mietverhältnis stehen. Das können ausständige Mietzinszahlungen, Nebenkostennachzahlungen oder Schadensersatzansprüche sein, wenn die Mietwohnung bei Auszug Schäden aufweist.

Dem Vermieter ist nach Beendigung des Mietverhältnisses und Rückgabe der Wohnung eine angemessene Frist einzuräumen, innerhalb derer das Mietobjekt durch den Vermieter besichtigt werden kann. Innerhalb dieser Frist hat der Vermieter zu entscheiden, ob und in welcher Höhe er die Kaution zur Deckung seiner Ansprüche verwenden will. Wie viel Zeit dem Vermieter zur Prüfung seiner Ansprüche einzuräumen ist, hängt von den Umständen des Einzelfalles ab. Sie ist gesetzlich nicht vorgeschrieben. Nach der Rechtsprechung sind zwei bis sechs Monate für den Vermieter durchaus erforderlich und für dem Mieter auch zumutbar.

3. Kann der Vermieter eine Mieterhöhung verlangen, wenn er die Miete schon länger nicht mehr erhöht hat?

Für ein wirksames Mieterhöhungsverlangen sind verschiedene Voraussetzungen erforderlich.

In bestehenden Mietverhältnissen darf die Miete immer nur bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete erhöht werden. In Schramberg (und den umliegenden Gemeinden) wird die ortsübliche Miete beispielsweise durch einen sogenannten qualifizierten Mietspiegel ermittelt.

Eine weitere Voraussetzung ist, dass die Miete ein Jahr unverändert geblieben ist, bevor der Vermieter sein Mieterhöhungsverlangen stellen darf. Außerdem gilt eine sog. Kappungsgrenze, wonach innerhalb von drei Jahren die Miete höchstens um 20 Prozent steigen darf (aber nie höher als die ortsübliche Vergleichsmiete).

Die erhöhte Miete wird nicht sofort fällig. Vielmehr muss der Mieter der Mieterhöhung zustimmen. Verweigert der Mieter seine Zustimmung oder reagiert er auf ein Mieterhöhungsverlangen erst gar nicht, muss der Vermieter seinen Anspruch auf Zustimmung gerichtlich geltend machen.

4. Endet das Mietverhältnis automatisch mit dem Tod des Mieters?

Mit dem Tod des Mieters erlischt das Mietverhältnis nicht automatisch. Sind andere Mietparteien vorhanden, wird das Mietverhältnis von diesen fortgesetzt.

War der verstorbene Mieter alleinige Mietpartei, ist das Mietverhältnis Bestandteil seines Erbes. Der Erbe tritt dann mit allen Rechten und Pflichten in den Mietvertrag des verstorbenen Mieters ein, ohne dass es einer Änderung oder gar eines neuen Mietvertrags bedarf.

Sowohl dem Vermieter als auch den Erben steht in diesen Fällen ein Sonderkündigungsrecht zu. Beide können innerhalb eines Monats nach Kenntnis des Todes des Mieters mit einer Frist von drei Monaten kündigen.

Sind dem Vermieter die Erben unbekannt, kann er sich an das Nachlassgericht am letzten Wohnsitz des Verstorbenen Mieters wenden, um Auskunft über die Erben zu erhalten.

5. Ist eine Kündigung per E-Mail möglich?

Die Kündigung eines Mietvertrages per E-Mail ist sowohl vom Vermieter als auch vom Mieter unzulässig. Die Kündigung eines Mietverhältnisses bedarf nach dem Gesetz der Schriftform. Hierfür bedarf es der eigenhändigen Unterschrift der kündigenden Partei.

Wird die Kündigung als E-Mail verschickt, erfolgt die Unterschrift auf elektronischem Wege und die Kündigung ist unwirksam. Dies gilt selbst dann, wenn das Schreiben ausgedruckt, unterschrieben und eingescannt wird.

6. Können mehrere Mieter nur gemeinsam kündigen?

Wird ein Mietvertrag von mehreren Mietern unterzeichnet, dann kann dieser auch nur von allen Mietern gemeinsam gekündigt werden. Ein Mieter allein kann den Mietvertrag für sich nicht wirksam kündigen. Selbst nach seinem Auszug bleibt er im Verhältnis zu einem Vermieter etwa verpflichtet, die Miete weiterhin zu leisten.

Allerdings können sich die übrigen Mieter und der Vermieter zum Beispiel darauf einigen, dass derjenige, der ausziehen will, aus dem Mietvertrag entlassen wird und die anderen das Mietverhältnis zu denselben Bedingungen fortsetzen.

7. Kann der Vermieter eine Untervermietung verbieten?

Der Vermieter kann die Untervermietung nicht grundsätzlich verbieten. Allerdings benötigt der Mieter für eine Untervermietung die Zustimmung des Vermieters. Er muss ihn um Erlaubnis fragen und ein berechtigtes Interesse vorbringen. Sind die Gründe wirtschaftlich oder persönlich nachvollziehbar, steht Mietern grundsätzlich ein Anspruch auf eine Untervermietung zu. In manchen Fällen kann der Vermieter seine Zustimmung von einem sog. Untermietzuschlag abhängig machen.

Vermietet ein Mieter die Mietwohnung ohne die Zustimmung des Vermieters weiter, droht ihm unter Umständen eine fristlose Kündigung.

Wir machen darauf aufmerksam, dass die obigen Antworten keine individuelle Rechtsauskunft ersetzten, sondern lediglich dem unverbindlichen Informationszweck dienen. Die angebotenen Informationen verstehen sich ohne Gewähr auf Richtigkeit und Vollständigkeit. Für eine individuelle und verbindliche Auskunft setzen Sie sich bitte mit uns persönlich in Verbindung.

Sind Sie Mieter oder Vermieter und haben Fragen zu Ihrem Mietverhältnis? Oder benötigen Sie Hilfe beim Erstellen eines Mietvertrags oder einer formwirksamen Kündigung?

Wir helfen und beraten Sie gerne.

Ihre Ansprechpartner im Mietrecht sind:

                 

Dr. Jürgen Bett                                                 Anna-Kathrin Mauch

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