„Lieber Vermieter,

weil ich mit meinem Laden im letzten Monat nicht so viel eingenommen habe, wie ich mir gewünscht hätte, zahle ich nur noch die halbe Miete!“

… und der Mieter bekommt auch noch Recht!

So hat der Bundesgerichtshof (BGH; Urteil vom 12. Januar 2022 – XII ZR 8/21(PDF)) im Gegensatz zu dem zuvor mit derselben Sache befassten OLG Dresden, gerade nicht entschieden. Ob das Urteil des BGH aber für Vermieter von gewerblichen Räumen deshalb günstiger ist, bleibt offen.

Denn der BGH hat zwar einerseits festgestellt, dass pandemiebedingte Schließungen von Einzelhandelsgeschäften nicht zu einem Mangel der Mietsache führen, demzufolge auch eine Minderung nach mietrechtlichen Vorschriften nicht in Frage kommt. Andererseits sieht der BGH aber die Möglichkeit einer Störung der Geschäftsgrundlage zwischen Mieter und Vermieter. Aufgrund dieser müsste die vereinbarte Miete angepasst werden, wobei sich pauschale Anpassungen – z.B. wie im einleitenden Beispiel auf die Hälfte – verbieten.

Wie hoch diese Anpassung aber tatsächlich ausfällt, hat der BGH offen gelassen, zu Gunsten einer umfassenden und auf den Einzelfall bezogenen Abwägung aller Umstände, insbesondere der Nachteile des Mieters durch die Dauer der Geschäftsschließung, i.d.R. vor allem in Form eines Umsatzrückganges. Zu berücksichtigen kann auch sein, welche Maßnahmen der Mieter ergriffen hat oder ergreifen konnte, um die drohenden Verluste während der Geschäftsschließung zu vermindern und ob er nicht rückzahlbare staatliche Hilfen oder Versicherungsleistungen erhalten hat.

Im Einzelfall kann die Abwägung also auch dazu führen, dass der Mieter eine Vertragsanpassung auf weniger als 50% der Miete verlangt.

In jedem Fall aber erlaubt es das Urteil des BGH dem Mieter, einen Teil seines Unternehmerrisikos auf den Vermieter abzuwälzen, was auf Seiten des Vermieters zu einem enteignenden Eingriff führt, und Grundlage für einen Entschädigungsanspruch sein kann.