Aktuelles
... aus dem Wohnungseigentumsrecht (bzgl. Reform 2020)
Die neue WEG*-Reform ist am 1.12.2020 in Kraft getreten und stellt einen Strukturwechsel mit weitreichenden Auswirkungen für die Praxis dar.
*WEG = Wohnungseigentumsgesetz
1. Welche Erleichterungen ermöglicht die nun vielfach eingeführte Textform?
Bisher war im WEG häufig die Schriftform vorgeschrieben. Diese wurde vielfach durch die Textform ersetzt. Im Gegensatz zur Schriftform benötigt die Textform keine eigenhändige Unterschrift unter einem Schriftstück. Es reicht eine lesbare Erklärung auf einem dauerhaften Datenträger, die die Person des Erklärenden erkennen lässt (z. B. E-Mail, Telefax).
Damit ist nun Folgendes etwa per E-Mail oder Telefax möglich:
- Erteilung einer Vollmacht, etwa zur Vertretung in der Eigentümerversammlung;
- Antrag auf Anberaumung einer außerordentlichen Eigentümerversammlung unter Angabe des Zwecks und der Gründe von mehr als einem Viertel der Wohnungseigentümer;
- Einberufung der Eigentümerversammlung durch den Verwalter, den Beirat oder einen dazu durch Beschluss ermächtigten Eigentümer;
- Beschlussfassung der Eigentümer im sog. Umlaufverfahren.
2. Können Eigentümerversammlungen jetzt per Internet durchgeführt werden?
Die Wohnungseigentümer können nun beschließen, dass Eigentümern auch ohne Anwesenheit am Ort der Versammlung eine Teilnahme im Wege elektronischer Kommunikation möglich sein soll.
Eine generelle Online-Versammlung ist jedoch unzulässig. Es können sich einzelne Eigentümer zu einer laufenden Eigentümerversammlung per Internet hinzuschalten, sofern dies zuvor beschlossen wurde. Das Recht auf eine Präsenzteilnahme ist davon unberührt und nach wie vor zwingend.
3. Wie lange ist die neue Ladungsfrist zur Eigentümerversammlung?
Statt 2 Wochen beträgt die gesetzliche Ladungsfrist nun 3 Wochen. Abweichende Ladungsfristen können sich jedoch im Einzelfall aus der Teilungserklärung ergeben. Diese gelten grundsätzlich weiterhin.
4. Ist für bauliche Änderungen jetzt die einfache Mehrheit ausreichend?
Grundsätzlich haben die Eigentümer nach neuer Rechtslage die Möglichkeit, bestimmte bauliche Maßnahmen mit einer einfachen Mehrheit der Eigentümergemeinschaft, auf eigene Kosten durchzuführen. Bauliche Maßnahmen werden somit im Zuge der Reform vereinfacht. Nach § 20 Abs. 1 WEG ist es nun möglich, bauliche Veränderungen am Gemeinschaftseigentum durchzuführen, ohne dass alle, von dieser Veränderung betroffenen Eigentümer, dem zustimmen.
5. Ist die jederzeitige Abberufung des Verwalters möglich?
Wohnungseigentümergemeinschaften können sich künftig einfacher von einem Verwalter trennen. Während früher die vorzeitige Abwahl (Abberufung) des Verwalters das Vorliegen eines wichtigen Grundes erforderte, kann nun die Abwahl „jederzeit“ und grundlos durch einfachen Mehrheitsbeschluss der Wohnungseigentümer erfolgen. Abweichungen von der Neuregelung sind nicht zulässig. Die Neuregelung gilt auch für die bereits vor dem 01.12.2020 bestehenden Verwalterbestellungen. Spätestens sechs Monate nach der Abberufung endet der Verwaltervertrag.
Außerdem kann – im Gegensatz zur alten Rechtslage – der Verwalter seine Abberufung nicht mehr anfechten.
6. Was hat es mit dem Vermögensbericht auf sich, den der Verwalter ab sofort erstellen muss?
Nach neuer Rechtslage ist der Verwalter verpflichtet, nach Ablauf eines Kalenderjahres einen Vermögensbericht aufzustellen. In dem Bericht muss die Instandhaltungsrückstellung dargestellt und das wesentliche Gemeinschaftsvermögen aufgelistet werden. Dazu gehören Erhaltungsrücklagen, Forderungen der Eigentümergemeinschaft wie etwa Hausgeldrückstände, Verbindlichkeiten der Gemeinschaft wie etwa Darlehen und Vermögensgegenstände. Der Vermögensbericht ist jedem Wohnungseigentümer zur Verfügung zu stellen.
Im Übrigen ist nun der bereits früher von der Rechtsprechung den Wohnungseigentümern zugebilligte Anspruch auf Einsicht in sämtliche Verwaltungsunterlagen gesetzlich in § 18 Abs. 4 WEG normiert.
7. Was hat sich beim Verwaltungsbeirat geändert?
Auch die Regelungen zum Verwaltungsbeirat wurden durch die WEG-Reform angepasst. Statt wie früher aus drei Mitgliedern darf der Verwaltungsbeirat jetzt beliebig viele Mitglieder haben. Die Wohnungseigentümer können die Zahl der Beiratsmitglieder künftig flexibel durch Beschluss festlegen.
Des Weiteren wurde dem Beirat durch die Reform ausdrücklich die Aufgabe übertragen, die Verwaltung zu überwachen. Nach alter Gesetzeslage hatte der Verwaltungsbeirat den Verwalter lediglich zu unterstützen, aber nicht zu überwachen. Insbesondere hatte der Beirat gegenüber dem Verwalter keine Weisungsbefugnis.
Ferner wurde die Haftung ehrenamtlicher Beiräte auf Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit beschränkt.
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